Алексей Шаскольский

Председатель правления Санкт-Петербургского РО РОО

Член Королевского общества сертифицированных экспертов  Великобритании (MRICS)

Аффилированный член Института Оценки, США

Заместитель руководителя Департамента оценки

Институт проблем предпринимательства

Санкт-Петербург

 

Оценка в России, возродившаяся в середине 1990-х, развивалась под влиянием американской школы оценки. Первые курсы по оценке вели эксперты Американского общества оценщиков (ASA), да и последовавшие за ними курсы в наших образовательных центрах основывались на американских методиках. Попытки немецких оценщиков пробиться на наш рынок в конце 1990-х были малопродуктивны, и только в последние несколько лет довольно успешную экспансию проводит британская оценочная культура (RICS).

Веянием времени стала глобализация оценочной практики последних лет, связанная с глобализацией экономики – бизнесу нужны внятные, прозрачные процедуры оценки, на основе которых он принимает решения об инвестировании, продаже/приобретении, слиянии и поглощении. Глобальный бизнес не может продуктивно работать с «крестьянами, у которых у каждого – свой аршин».

Как же развивается оценка в США, что поучительного для нас, российских оценщиков, происходит на обратной стороне Земли?

Пертурбации там в последние лет пять прошли значительные, столь значительных изменений не было многие годы. К тому же осенью 2013 г. руководство Института оценки (наиболее влиятельного квази-СРО оценщиков в США) объявило программу стратегических инициатив, направленных на усиление влияния американской оценки в стране и мире (в котором позиции американской оценки пока явно и намного уступают позициям RICS). В RICS – более 100 тыс. членов в 50 странах мира, причем в основном рост обеспечивается за счет не британских оценщиков, а представителей других стран. В Институте оценки 23 тыс. членов, международный охват просто не сопоставим – самое большое зарубежное членство (где бы Вы думали?) в Корее (ясно, какой) – 85 членов и Китае (81 оценщик – член AI), в Японии 45, Мексике 36, Канаде 23. В России всего 1 член Института оценки США – автор данной заметки, но и тот аффилированный, т.е. сдавший вступительные экзамены, но не сертифицированный на высшие профессиональные звания (MAI и др., о которых ниже).

В американской оценке более всего котируются три «почетных звания» - три сертификации, свидетельствующие о высшей квалификации оценщика. Сертификации – это MAI (член Института оценки), SRPA (старший оценщик недвижимости), SRA (старший оценщик жилой недвижимости). Первые две сертификации свидетельствуют о «высшем пилотаже» в оценке любых активов в недвижимости, третья – только жилой недвижимости. Сочетание нескольких сертификаций мультиплицирует позиционирование оценщика в профессиональном сообществе и по идее дает основание клиентам рассчитывать на услуги высшего качества (и соответствующие гонорары).

По данным Института оценки, по сравнению с концом 2006 г. количество сертифицированных оценщиков к середине 2012 г. (последние доступные данные) увеличилось на 6,6 тыс. чел. За тот же период количество просто лицензированных оценщиков (т.е. имеющих право оценивать) уменьшилось на 15,1 тыс. чел.; примерно треть из них  получило сертификацию, т.е. в общем профессиональный уровень оценщиков заметно вырос. Но общая динамика численности оценщиков в США – негативная. В целом, за последние 5 лет в Штатах количество оценщиков сократилось на 9% и по прогнозам будет сокращаться примерно на 3% в год. По прогнозам Института оценки, за следующие 10 лет численность оценщиков в стране может сократиться на 25-35%. Более половины американских оценщиков находятся в возрасте от 51 до 65 лет.

Словом, ситуация в американской оценке – «не айс». «Крайними» оказались американские оценщики в период великой депрессии конца 1920-х – начала 1930-х г.г., резкой критике подверглись они и по следам кризиса 2008 г. и последующей депрессии. Основной упрек – переоценка (т.е. завышенная относительно реальной) оценка активов для залогов, в результате чего рыночная стоимость значительной части заложенных активов в Штатах оказалась ниже залоговой стоимости. Кризис 2008 г. привел к ситуации, когда залоговая стоимость дома (т.е. то, что должен заплатить банку покупатель) выше его (дома) рыночной стоимости – сейчас 60% домовладений в Штатах стоят меньше, чем оценка для залога, значит – даже продав дом, заемщику не расплатиться с банком.

После потрясений 2008 г. государство (точнее, штаты) занялись регулированием ситуации в отрасли, причем казенные регуляторы стали «рулить» оценкой не в России, где власть любит вертикали, а в Штатах - стране, искони ограничивавшей вмешательство власти в бизнес. Казус: Америка вводит госрегулирование оценочной практики, а Россия делает ставку на саморегулирование…

Ныне путь в оценку в Штатах строго регламентирован. Для получения статуса «стажер» необходимо пройти подготовку по утвержденной федеральной программе  в количестве 75 часов, лицензия на оценку жилой недвижимости стоимостью до 1 млн. долларов потребует 150 часов занятий, сертификат на оценку жилой недвижимости любой стоимости – 210 часов и сертификат на оценку любой недвижимости (жилой и нежилой) – еще 300 часов. При этом после кризиса 2008 г., в котором во многом винят оценщиков, завышавших стоимость залогов, в каждом штате образованы  Агентства по регулированию оценочной деятельности, которые следят за соответствие оценщиков федеральным положениям об оценке, проверяют соответствие образовательного уровня оцениваемому имуществу и иные компетенции.

Отчет об оценке составляется согласно «американским ФСО» - USPAP, «Общим стандартам профессиональной оценочной деятельности», которые периодически (раз в два года) в обновленном виде выпускает Фонд оценки США (см. http://www.uspap.org/#/24/ - стандарты, действующие до конца 2013 г.; поступили в продажу и USPAP на 2014-2015 г.г.). Стандарты охватывают оценку всех основных видов активов (от недвижимого и движимого имущества до массовой оценки и оценки бизнеса). Фонд оценки – это некоммерческая организация (пресловутая НКО), созданная в 1987 г. восемью крупнейшими объединениями оценщиков США. В Фонде оценки нет индивидуального членства.

Об актуальной стоимости оценочных услуг в США рассказал г-н Терри Данкин, президент Всемирного совета экспертов FIABCI, в прошлом – президент Института оценки в своем выступлении на Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге (круглый стол по оценке, 3 октября 2013).

Примерно ¾ объектов оценки в США – жилая недвижимость. Жилой объект (односемейный жилой дом, квартира) оценивается, как правило, с использованием «Автоматизированной модели оценки» – популярной программы; стоимость такой оценки – 50-100 долл. Такая оценочная услуга предоставляется оценщиками «базового», самого начального уровня – имеющими лицензию на оценку жилой недвижимости стоимостью до 1 млн. долл.

В ряде случаев клиенту и пользователю отчета об оценке вполне достаточно заполненной стандартной формы (в виде таблицы, этот формат давно разработан и успешно используется в США), в которой приводятся основные результаты оценки. Такие формализованные отчеты принимаются банками, страховыми компаниями. Такой отчет принесет оценщику 200-500 долл.

Две основные формы письменного отчета – «краткий отчет» и «полный отчет». Краткий отчет – это порядка 20-25 страниц; полный – порядка 50 страниц. Отчеты более 200 стр. практически не встречаются.

Отчет объекта коммерческой недвижимости (бизнес-центра, торгового центра) стоит, в основном, 5-10 тыс. долл., в отдельных случаях больше, иногда – много больше.

На отчет по оценке жилого объекта (односемейный жилой дом, квартира) дается 4 часа. На оценку коммерческого объекта отводится 1-2 недели, иногда больше.

Обычной считается практика, когда институционализированному заказчику (банку, страховой компании, юридической конторе, госструктуре) сначала предоставляется черновой вариант отчета, который могут попросить доработать – добавить аналитики по такому-то сегменту рынка, более убедительно обосновать ставку дисконта, расширить круг аналогов или привести дополнительные данные по расчету какого-то мультипликатора.

Данные по предложениям и сделкам – широко доступны, по каждому объекту обязательно дается и история сделок с ним (благо тоже все публично). Дотошный оценщик соберет информацию по аналогам от листинг-брокера (агента, внесшего объект в общедоступный листинг предложений объектов на продажу), селлинг-брокера (кто провел сделку с объектом), от нотариуса, оформившего сделку, подчас и от продавца, и от покупателя – не было ли в сделке особых условий, каковы были условия финансирования сделки и пр.

Любопытна и практика оценки недвижимости для налогообложения. Налоги на недвижимость там немалые,, чаще всего это основной источник поступлений в бюджет города или поселка. При продаже односемейного дома, как правило, указывается сумма налога на него – покупателя всегда интересуют будущие расходы по домовладению. Сумма может быть немалая – исчисляться не одним десятком тысяч долларов в год. Любой собственник в таком случае постарается эти платежи «оптимизировать», и процедура там отработана.

Для оспорения оценки для налогообложения интересант представляет альтернативную оценку, если разница превышает, скажем, 10% (считается, что если меньше – нет смысла связываться). История налоговой стоимости по каждому объекту фиксирована, она достаточно убедительно сопоставима с налоговой стоимостью соседний объектов, стоимость периодической реновации тоже секрета не представляет, так что рынок дает достаточный объем аргументов для подобного разбирательства. Комиссия асессоров рассматривает оба отчета – казенный и альтернативный, пытается уразуметь справедливую величину и примирить стороны. Если это не получается – дело отправляется в налоговый суд, там процедура обретает новую историю (затрат больше, времени больше, этого стараются избегать).

Оценщик часто выступает в суде – и как эксперт-свидетель, и, увы, как ответчик. Так что американский оценщик от тюрьмы да от сумы не зарекается. Отношение там к оценке серьезное, и вести себя оценщику приходится по-взрослому.  

Словом, в американской оценочной практике много поучительного – было бы желание учиться.