Роман Владимирович Бабенко
о современных проблемах оценочной деятельности

 

Бабенко Роман Владимирович, канд. экон. наук, вице-президент РОО, председатель правления Ростовского регионального отделения РОО, доцент РГСУ по кафедре «Городское строительство и хозяйство», член Экспертного совета РОО

 

Российская оценка готовится к двадцатилетнему юбилею. Изменилось ли понимание проблем оценочной деятельности за это время?

Когда в постперестроечной России начала зарождаться оценочная деятельность, объединяя единомышленников в одну организацию, я был еще зеленым студентом. Но первые переводы оценочных изданий начали формировать понимание структуры оценки как деятельности.

В сегодняшней практике можно выделить какие-то изменения в концептуальном понимании?

Думаю, для оценки недвижимости можно сделать краткое изложение (по желанию — либретто или катехизис) российской оценки недвижимости.

Позвольте, но представленная концепция идет вразрез с устоявшейся теорией трех подходов, которые путем взвешивания дают результат рыночной стоимости. Это написано в федеральных стандартах оценки.

Отчет об оценке не является «продуктом» оценщика. Продуктом оценщика является логично построенная (письменная) консультация — описанная модель оценки без использования софистических приемов. Оценщик выступает в роли консультанта, экономического тренера, проводящего тесты и раскрывающего возможности объекта в удовлетворении назначения оценки. А представленная логика не отвергает техники оценки, относимые к трем подходам.

Но государственные органы придерживаются иной точки зрения.

Сфера государственных интересов в России с момента начала оценочной деятельности была сосредоточена на переходе от плановой государственной экономики к рыночным отношениям. По устоявшейся традиции, чиновник должен «в случае чего» предоставить следственным органам документ-оправдание. Этот документ должен соответствовать нормам. Суть — не главное, главное — выполнение «пунктиков» ФСО.

Для реализации проекта перехода от социализма к капитализму необходимо было приватизировать часть средств производства. Поэтому «оценочные» нормативные документы регламентируют только сферу приватизации. Отступим в сторону (например, оценка для целей залога) и увидим, что пользователи-банкиры живут по другим законам, применяют в жизни справедливую стоимость «по Центробанку», в соответствии с соглашениями «Базель II». А «справедливая стоимость» даже не упомянута в ФСО.

Что РОО делает для нормализации ситуации в оценочной деятельности?

Сейчас разработан и готовится к обсуждению проект поправок в Федеральный закон № 135-ФЗ, который, по сути, предполагает новый взгляд на формирование оценочной деятельности.

В Интернете было опубликовано множество писем, обращений, взглядов по поводу концепции оценочной деятельности.

Да, обсуждение идет на различных интернет-площадках. Многие острые углы были обозначены интернет-сообществом. Эти углы сглаживаются концепцией, реализованной в виде проекта поправок.

Чего не хватает для конструктивной работы с «интернетчиками»? В Интернете практики высказывают интересные идеи!

Зачастую, не видя прямой и молниеносной реакции, участники обсуждений переходят черту нормального общения, позволяют себе неадекватные высказывания. Пар уходит не в котел, а в гудок. Поведение участников обсуждения растаптывает их же разумные зерна. Конь не может преодолевать барьеры с места, сколько его не бей; нужно время и расстояние. Кстати, думаю, и это высказывание не пропустят острословы. В интернет-высказываниях часто выхватывается только один аспект, а закон должен системно и методично регулировать деятельность.

Почему бы просто не перейти на использование Международных стандартов оценки 2011?

Мы забываем, что сами Международные стандарты оценки (МСО) являются результатом чужого интеллектуального труда. Частным образом каждый оценщик может использовать любые уместные методики. Но, принимая МСО в качестве стандарта организации, необходимо получить права на его использование. Глава 4 Гражданского кодекса РФ защищает интеллектуальную собственность уважаемых разработчиков. И не факт, что Международный совет по стандартам оценки (МССО) согласится, даже с солидной оплатой роялти, предоставить МСО 2011 в пользование в качестве стандарта организации, не говоря уже о возможности присоединения к МСО на государственном уровне без участия исполнительной власти.

Вы считаете, что для адекватной оценки в России необходимо задействовать правительственный ресурс?

Да.

Но у нас был уже опыт внедрения МСО в российскую практику.

Согласен, в 2009 году с МССО была достигнута договоренность об использовании стандартов МСО 2007 в качестве стандартов Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010) с некоторыми изъятиями, обусловленными отсутствием некоторых видов стоимостей в ФСО. Акцентирую: стандарты МСО стали применяться в России членами РОО в качестве стандартов оценки. Хорошая практика. Но МСО предполагает (рекомендует и приветствует) наличие обобщенной национальной практики. Для России необходима собственная наработка.

Как должна быть организована экспертиза отчетов об оценке?

Думаю, экспертиза отчетов — это вынужденный шаг назад. Экспертизы в нормальной ситуации, в здоровой оценке, быть не должно. Если больной не доверяет диагнозу одного врача, то он идет к другому врачу, проводящему собственные исследования, а не заказывает экспертизу диагноза.

Может быть, необходимо сделать пошаговую инструкцию для оценщиков — как правильно оценивать?

Меня зачастую упрекают, что у РОО нет методички, в которой написано «что должно быть на какой странице отчета». Это сделать можно только для очень узкого сегмента (как инструкцию по ловле зеркального карпа массой 1,23 кг с борта резиновой лодки в 7 часов вечера). Но, тем не менее, сейчас идет тестирование издания для формирования моделей оценки недвижимости в зависимости от назначения оценки. Если все пройдет удачно, будем выдвигать этот проект на Совет РОО.

В РОО имеется практика рекомендации лучших эмпирических исследований и сборников. Так, Советом РОО рекомендованы к использованию сборники УПСС «КО-ИНВЕСТ». С начала оценочной деятельности в России существуют издания серии «Энциклопедия оценки», поддерживаемые Российским обществом оценщиков. Наша недоработка в том, что о рекомендациях Совета РОО и о специальной библиотеке знает слишком мало оценщиков, даже членов РОО. К пропаганде лучшей практики нужно прилагать несколько большие усилия.

 

Катехизис российской оценки недвижимости

Для скульптуры нужно всего лишь взять кусок камня и отсечь все ненужное. Работа оценщика в этом смысле ничем не отличается от работы каменотеса: необходимо только установить и/или выявить ограничения для проведения оценки. Остаточная область, в пределах неопределенности и допустимой погрешности, будет представлять собой правдоподобную стоимость объекта оценки. Истинной стоимости объекта оценки, как абсолютно здоровых душой и телом людей, не существует; имеется только соответствие признанным диапазонам параметров в рамках техник проведенных исследований. Получение задания на оценку начинается с выявления назначения оценки, области применения и иерархии функций недвижимого имущества, которые являются искомыми для данного случая.

Недвижимое имущество в России подлежит обязательной регистрации, поэтому необходимо понять, в какой степени права владения, пользования и распоряжения, а также сервитуты задокументированы правоустанавливающими документами и правоподтверждающими документами с учетом сведений технической документации, в совокупности способствующих дальнейшей полной и недвусмысленной идентификации всех параметров объектов оценки.

Необходимо установить, какие права и интересы подлежат оценке.

Существенными фактами являются: физические условия эксплуатации (использования) объекта оценки и юридические условия оборота оцениваемых прав и интересов, причем учитываются прошлые, настоящие и планируемые условия.

После установления этих характеристик можно приступать к ознакомлению с объектом оценки и его идентификации. Идентификация объекта оценки предполагает сопряжение выявленных характеристик и возможностей объекта с условиями назначения оценки.

Вследствие того, что перемещение объекта недвижимости связано с несоразмерным ущербом его назначению, необходимо сопоставить редкость (уникальность), соответствие окружению, условия оборота и другие характеристики оцениваемого объекта с рыночной ситуацией в данной местности на дату оценки для реализации назначения оценки. Под вышесказанным сопоставлением понимается анализ рынка.

Условия реализации связки «назначение оценки + идентифицированный объект оценки + состояние рынка» в каждом случае задают наборы ограничений и зависимостей, которые сводятся в уместные модели оценки. Построение модели оценки основано на физической и финансовой возможности при непротиворечии федеральному, региональному и местному законодательству; обычаям делового оборота в данной местности (похищение невесты в одной местности — обряд, а в другой — статья Уголовного кодекса); обычаям делового оборота по аналогии; правоприменительной практике.

При оценке учитываются факты, которые могут иметь разную окраску в зависимости от лиц, участвующих в процессе, а также имеющихся ограничений и принятых допущений.

Моделирование условий использования и оборота недвижимости позволяет выявить реальных, потенциальных и третьих лиц, «права + обязанности + интересы» которых могут быть затронуты в результате моделируемой при оценке ситуации.

Логичность сформированной модели позволяет судить о степени ее доказательности.

 

Материал сайта РОО