Владимир Анатольевич, законодательство в градостроительной сфере по инициативе федерального центра с этого года очень сильно изменилось. Все ли понятно в этих изменениях самим региональным чиновникам?

— Понятно, что федеральный закон в основном меняется, исходя из общих критериев, применимых к нашей большой стране.

Основные изменения связаны с введением такого понятия, как территории комплексного устойчивого развития, мы их назвали КУРТ. Это прежде всего деятельность по разработке проектов планировки территорий одновременно с определением конкретных этапов и условий развития территорий на основе договора с городом. В принципе звучит очень цивилизованно. Так делается во всем мире. Однако Петербург не просто сопоставим с принятыми изменениями. В нашем городе практически вся земля под застройку — частная собственность, что существенно затрудняет и замедляет проведение определенной градостроительной политики. Но собственность есть собственность, ее надо уважать.

Тем не менее город не может развиваться без своей градостроительной политики.

По данным КГА, в Петербурге, согласно утвержденным проектам планировки территорий (ППТ), предусмотрено строительство около 70 млн м2, а построено по ним менее 10 млн м2. Странная ситуация…

— Да, это проблема. При этом компании все продолжают и продолжают обращаться за согласованием новых ППТ. Ситуация, наверное, не становится драматичной только благодаря инерционности многих процессов в строительстве, а также здравому смыслу. В противном случае нас ожидал бы неминуемый коллапс в области транспортной и социальной инфраструктуры.

Сейчас строительный рынок — как ночное небо: какие–то мерцающие звезды — тут стройка зашевелилась, тут приостановилась, тут на несколько лет сроки ввода сдвинулись. Инвестор заявлял 100 тыс. м2, а остановился на 15 тыс. м2. Очевидно, что неправильно, когда застройщик только строит, продает жилье и извлекает из этого прибыль, а город должен один нести обязательства по строительству всей инфраструктуры. И вдобавок должен успевать создавать ее под заявленные планы застройщика (а эти планы постоянно меняются вне контроля города).

И как в этой ситуации быть городу?

— В таких условиях невозможно нормально планировать развитие, обеспечивать застройку дорогами, развязками, школами, садами, поликлиниками и т. д. И кого обеспечивать? Предполагаемых жителей по всем утвержденным ППТ или по каким–то выборочным? Городской бюджет не может все время адаптировать свои планы по развитию инфраструктуры под меняющиеся планы застройщиков. Пусть даже они и меняются условно объективно — по рыночным правилам.

Но инвесторы могут не потянуть инфраструктурную нагрузку в проектах КУРТ. Им ведь придется строить там не только школы и детские сады, но и все остальные социальные объекты…

— Что тут скажешь. Практически про все проекты, что приносят сегодня на согласование в комитет, застройщики говорят о низкой или критичной экономической состоятельности проекта. Но они при этом продолжают работать, и не один год подряд.

Конечно, хочется, чтобы бизнес себя чувствовал увереннее. Но совершенствованием градостроительного регулирования тоже надо заниматься. Без этого мы будем в состоянии полудикого перетягивания каната в условиях правовой неопределенности. Решить эту проблему как раз и призвана программа КУРТ. Это для нас как спасительная соломинка.

Мне кажется, в отношении застройки города общепринятым считается условно дачный принцип. Это моя дача! Я ее огорожу забором из своих собственных представлений, как должно быть. И буду за этим забором делать что хочу. Но ведь весь мир живет иначе. В том же Лондоне, если вы хотите что–то построить в центре города, в некоторых случаях отдадите 60–70% площадей под нужды мегаполиса. Таковы правила игры. И все работают и говорят: удобный для жизни город получается.

Существует ли в нашем городе практика анализа объектов социальной инфраструктуры? Такая карта, где есть данные о потребности в них и фактическом состоянии дел.

— Наш комитет на основании данных службы жилищной регистрации проанализировал все дома в городе — кто в них зарегистрирован, какого пола и возраста эти люди. В ближайшие дни оформим эти данные в виде "температурных карт" в сопоставлении с нормативами градостроительного проектирования.

Хотя, если честно, это новые полномочия КГА, так же как и анализ отнесения отдельных жилых домов к конкретным объектам начального и среднего образования. Но мы этим занимаемся, чтобы оценить возникающие противоречия.

Специальный вопрос. Если строить маленький домик на десяток–другой квартир в сложившейся застройке, так ли надо строить школу или делать инфраструктурные отчисления в бюджет, если, например, из районной администрации подтверждают письмом, что мест в соседней школе достаточно, и очевидно, что вокруг объектов социальной инфраструктуры достаточно?

— Знаете, мой дед любил присказку: "Сколько стоит дырка от бублика? Нисколько. Тогда дайте бублик с огромной дыркой!" Или вот такую: "Сколько стоит капелька чая? Нисколько? Тогда накапайте мне два стакана". Понимаете, наш комитет контролирует соблюдение нормативов в целом. А в нашем юридически изощренном обществе, если мы скажем: для маленьких домов можно не строить социалку, тут же встанет вопрос: что такое маленький проект? А когда будет установлен размер, например, до 5 тыс. м2 — тут же все разобьют свои дома на этапы по 5 тыс. м2 каждый, чтобы не требовалось — по закону! — строить инфраструктуру. У нас будут миллионы "квадратов" по 5 тыс. м2.

Пусть правила и закон для всех остаются правилами и законом для всех. Кроме того, город решает вопросы не только текущего состояния, он обязан учитывать развитие, перспективу, а по всем данным и показателям потребность в школьных местах имеется и будет только увеличиваться.

Будут ли учитывать как необходимый элемент комплексного развития территорий создание там новых рабочих мест?

— Нужно пробовать. Но пока все идеи создания многофункциональных кластеров в реальности приводят к тому, что там под разными видами пытаются сделать только жилье.

На каких территориях будет запущена программа КУРТ?

— Мы уже определили пять пилотных территорий. Две из них планируется задействовать в рамках городской инициативы. Это земли бывшей воинской части в Красносельском районе и бывшего золоотвала в Невском районе, около станции метро "Ладожская".

Также в качестве пилотных рассматриваются три территории от собственников. Это квартал во Фрунзенском районе (территория, ограниченная Боровой ул., Камчатской ул. и Лиговским пр.) и две территории Фонда РЖС — в Горской и в Пушкинском районе (между Киевским и Красносельским шоссе).

В случае с землями РЖС все ясно — это пустые территории. Никаких противоречий при их комплексном развитии возникнуть не должно. А с кварталом на Лиговке сложнее — там много правообладателей. С некоторыми из них сейчас ведутся переговоры. Попробуем отработать этот механизм.

Также переговоры по включению в программу КУРТ ведутся с компанией "Старт Девелопмент", которая занимается проектом города–спутника Южного в Пушкинском районе.

Но если кто–то из представителей бизнеса тоже хочет подключиться к этому процессу — милости просим на публичные слушания по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). До июля мы обязаны включить границы КУРТ в новые правила.

А какие "пряники" инвесторы получат за участие в этой программе? В чем ее преимущества?

— А в чем преимущества регулируемого перекрестка перед нерегулируемым? Это упрощенно. Для понимания проблемы нужно сделать шаг назад и задуматься о том, что такое деятельность застройщика в государстве и в обществе. Мы привыкли, что есть правила дорожного движения, и никому не кажется ущемлением свобод, что надо пропускать пешехода или машину со спецсигналом, что ехать надо только на зеленый свет. Мы привыкли к тому, что покупаем квартиру в многоквартирном доме и не устраиваем по ночам дискотеки, не жарим шашлыки на балконе. Это норма.

В рамках договоров на КУРТ и застройщик, и город должны определить конкретные обязательства сторон — обязанности и права, позволяющие прогнозировать, понимать, что произойдет в случае выполнения и невыполнения договоренностей.

Но у нас многие земли оказались приватизированы…

— Да. Поэтому наш рабочий вариант — КУРТ по инициативе правообладателя. На частную собственность никто не замахивается. Но давайте хотя бы ментально вернемся в ситуацию, когда добропорядочный застройщик спрашивает у города: чем могу помочь? И действует с властью сообща. Когда бизнес помнит, что он в городе, а не на своем огороде.

Нельзя забывать, что мы живем в социально ориентированном государстве. Есть нормативы градпроектирования, которые надо соблюдать, поскольку государство гарантирует своим жителям определенный набор социального обслуживания — от роддомов до кладбищ. И, если чего–то не хватает, люди предъявляют претензии не к застройщику, а к городу, государству.

Как город планирует развивать серый промышленный пояс?

— Начнем с его инвентаризации. Принято решение по разработке ППТ для всех территорий серого пояса силами НИПЦ генплана. Работа будет вестись поэтапно. Воздержимся от необоснованного огульного перевода промышленных территорий в жилые. Во всяком случае попробуем.

По закону ППТ должны быть сделаны в соответствии с ПЗЗ и не должны вступать в противоречие с генпланом. В этом есть определенная проблема. Я пока не могу сказать, что и как нужно изменить. С одной стороны, территориальное планирование идет от общего к частному. Это нормально.

Но с другой стороны, на уровне ППТ мы не можем принимать решения, отличные от требований ПЗЗ. Это может послужить сдерживающим фактором упорядоченного развития и скорого преобразования неэффективно использующихся промышленных территорий.

А когда будут внесены поправки в ПЗЗ?

— Дорожная карта согласована: в марте–апреле будут проведены публичные слушания по ПЗЗ, в мае — обработка данных, в июне рассчитываем на постановление правительства. В этих ПЗЗ мы постарались сохранить жесткое регулирование по предмету охраны в самом центре Петербурга. В центре города не будем нормировать парковки и зелень. А по мере удаления от центра будет переход на другие нормы регулирования. Идем по пути придания нормативам большей осмысленности и адекватности. Задача — исключить конфликтные ситуации, когда вопросы, которые очевидно сложно решить в прямом соответствии с нормами, приходится решать с помощью компромисса. Хотим меньше оставить таких узких мест для столкновения интересов бизнеса и власти.

Кстати, это одна из главных претензий строительного сообщества, высказывавшихся в прошлом году. Город старается идти навстречу предпринимателям. Того же ждем и от них.

Можно ли пользоваться сейчас градпланами, выданными в 2015–2016 годах?

— Во многих случаях в них приведена неактуальная информация. Дело в том, что градплан отражает текущую ситуацию. А раз старые регламенты отменены в охранных зонах, значит, требования градплана устарели. В Градкодексе написано, что при запросе разрешения на строительство проект должен соответствовать всем требованиям к размещению объекта, которые существуют на данный момент.

Сейчас регламенты действуют везде, кроме охранных зон, и ближайшие 5 месяцев их не будет. Не думаю, что в этих зонах следует выдавать разрешения на строительство. Но можно обращаться за согласованиями архитектурного облика объектов. Рассмотрим и дадим положительное заключение, если проект будет соответствовать позиции комитета и регламентам, которые комитет подготовил и отправил на согласование.

Когда узаконят Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП)?

— Нормативы практически готовы к утверждению. Оставшиеся разногласия будут урегулированы в ближайшее время. Очень скоро.

 

Источник: Деловой Петербург