Эксперты предрекают рынку апартаментов Петербурга большое будущее.

28 января состоялся очередной деловой завтрак из серии BestBreakfast. На этот раз он был посвящён развитию рынка апартаментов и перспективам этого формата в Санкт-Петербурге.

Крупнейшие застройщики поделились прогнозами и планами по работе в этом сегменте на ближайшие несколько лет.

Организатор: ГК «БестЪ» и «Duvernoix Legal» при поддержке партнёров ЛИИС, Внешстройпроект, МКД, Hospitality & Retail Systems, Деликатный переезд, Kelnik и генерального интернет-партнёра Arendator.ru.

Модераторами мероприятия выступили Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» и Светлана Петрова, руководитель отдела продаж Docklands.

Елена Глебова, руководитель отдела продаж комплекса AVENUE-APART представила краткий обзор рынка апартаментов Санкт-Петербурга и Москвы.

Согласно проведённому исследованию, на конец 2014 года в Петербурге было заявлено к реализации порядка 300 тыс кв. м. апартаментов, включая 3 сданных проекта: Монферран, Vertical, Ye’S.

Всего на начало 2015 года насчитывается 35 проектов комплексов апартаментов из них 20 — в продаже, 4 — «на паузе», 11 — планируемые.

Если сравнивать объём предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга и Москвы, то можно резюмировать следующие данные: на начало 2015 г составляет 22% от общего объёма новостроек в Москве и 2% в Петербурге.

Несмотря на большое отставание по объёму рынка Петербурга от Москвы мы можем уверенно констатировать факт, что от единичных объектов рынок перешёл к массовому предложению в разных районах города, разного класса и ценовой категории.

Участники также согласились с предложенным сегментированием апартаментов на виды:

Апартаменты для сдачи в аренду: апарт-отели, гостиничная функция (например, Vertical, AVENUE-APART, Salut!, Docklands), Апартаменты для постоянного проживания: premium класс — центр города и загородные комплексы (например 5 элемент, Конюшенная площадь, Монферран, Сrystal, Первая Линия в Комарово) и апартаменты — «псевдо-жильё»: (например, застройка в Москве кварталами без создания социальной инфраструктуры).

Часто строительство апартаментов расценивалось как выход для девелоперов, возможность строить «жильё» там, где строить его нельзя — на землях под общественно-деловую застройку. Это одна из причин, по которой в Москве уже приняли несколько законопроектов, которые могут оказать существенное влияние на будущее рынка апартаментов.

Игорь Гущев, Партнёр Duvernoix Legal сделал краткий обзор данных законодательных инициатив, которые в перспективе могут коснуться всей территории РФ.

В Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге региональные власти выступили с инициативой обязывать застройщиков апартаментов обеспечивать территорию строительства социальными объектами (установить требование о постройке социальной инфраструктуры для участия в торгах, при утверждении проекта планировки территории или выдаче разрешения на строительство). В Москве также возникла идея приравнять требования к строительству помещений в комплексах апартаментов к нормативам для жилой недвижимости(в том числе, в части строительных и санитарных правил) — законопроект находится в разработке.

Г-н Гущев также обратил в своём выступлении внимание на риски для владельцев апартаментов среди которых:

Не допускается регистрация по месту постоянного жительства, разрешается лишь регистрация по месту временного пребывания;

Если средства привлекаются не по договору ДДУ, то не распространяются гарантии 214-ФЗ (залоги на землю);

Застройщик в соответствии с 214-ФЗ может не страховать свою ответственность и не получать поручительство банка (нет обязанности передать жилое помещение);

Возможность обращения взыскания на апартаменты по исполнительному документу в соответствии с нормами Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (гарантия «бронирования» от взыскания распространяется только на жилое);

Проблемы в признании права собственности на апартаменты, если строительство осуществлялось не по ДДУ (позиция ВАС РФ в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54: иск о признании права собственности может быть подан только после регистрации в ЕГРП);

При банкротстве застройщика инвестор будет вправе в рамках процедуры банкротства заявлять арбитражному управляющему только денежные требования. Предъявление к застройщику требований о передаче нежилого помещения не допускается;

Заявки на запись в школу ребёнка, имеющего временную регистрацию, рассматриваются после заявок жителей домов, прикреплённых к школе и имеющих постоянную регистрацию.

Перечень обозначенных рисков ещё раз подтвердил мнение собравшихся о том, что репутация застройщика сегодня как никогда важна для покупателя как гарант снижения вышеперечисленных рисков, особенно это касается апартаментов.

Участники BestBreakfast согласились с позицией Георгия Рыкова, генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость» в том, что формат «Апартаменты» следует расценивать и доносить до покупателей именно как способ инвестирования, а не продавать под видом квартир, ведь таким образом мы вводим наших клиентов в заблуждение.

Говоря о перспективах рынка апартаментов для Санкт-Петербурга Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки «Институт проблем предпринимательства» отметил, что недооценённым направлением для развития данного сегмента в Санкт-Петербурге являются промзоны города. В частности, хорошо зарекомендовавший себя в Москве формат Loft — апартаментов, появляющихся в результате редевелопмента промышленных зданий.

По словам Елены Костицыной, руководителя проектов «Охта Групп» апартаменты — востребованный, особенно в условиях кризиса, продукт. Ведь сейчас в апарт-отелях уровень арендных ставок выше, чем у аналогичных проектов в жилой недвижимости — для инвесторов это выгодно. На привлекательность проекта, по мнению Елены важное влияние оказывает уровень дополнительных сервисов в объекте.

В ближайших планах компании активная работа по проекту комплекса апартаментов на Моисеенко.

Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.» также поделился с участниками планами компании по проекту Ingria Tower. По оценкам г-на Бережного, будущее за проектами, которые помогут объединить деловую застройку с жилой, что позволит сократить время проживающих на дорогу от работы до дома. Кроме того, привлекательность проекта Ingria Tower для инвесторов заключается в наборе услуг и хороших видовых характеристиках, предусмотренных концепцией проекта.

Говоря о портрете покупателя и предпочтениях, которые сегодня предъявляются при подборе апартаментов участники отметили, что большая доля среди покупателей — проживающие в Петербурге, но доля инвесторов из северных регионов, а также Москвы растёт и достигает в проектах порядка 20%.

В проекте AVENUE-APART от ГК «БестЪ» среди покупателей 60/40 — мужчины/женщины, 50% в браке, имеют детей, 40 лет — средний возраст.

Стафан Таст, генеральный директор Qasabo подчеркнул, что для инвестора прежде всего важна ликвидность проекта. Большей привлекательностью пользуются одно комнатные и двухкомнатные квартиры. Важна также перспектива, как данный продукт будет выглядеть через 5-10 лет. В этом смысле более интересен премиальный сегмент или проекты бизнес-класса.

По словам Елены Глебовой, для оптовых/корпоративных покупателей наиболее важны репутация застройщика, сроки строительства и их соблюдение.

Говоря о покупательских предпочтениях, Александр Погодин, генеральный директор сети апартаментов YE’S также отметил возрастающий спрос на апартаменты с отделкой и меблировкой. По словам г-на Погодина, сегодня покупатель уже больше доверяет застройщику и качеству его отделки.

Большой интерес со стороны участников вызвала тема управления и эксплуатации объектами. Поскольку размер коммунальных платежей и уровень сервиса управляющей компании — это вопросы, которые волнуют инвесторов ещё на этапе продаж.

Сергей Ногай, генеральный директор проекта апартаментов Salut! отметил, что наличие профессиональной управляющей компании на объекте — это один из основных вопросов, которыми интересуются покупатели апартаментов комплекса. И сотрудничество с хорошо зарекомендовавшей себя управляющей компании — это большой плюс для объекта в т.ч. для увеличения продаж.

Татьяна Шашина, генеральный директор «Проспект Кима, 19» (застройщик проекта апартаментов Docklands) подтвердила, что вопросы тарифов, стоимости услуг управляющей компании и предоставляемых сервисов — наиболее часто задаваемые вопросы, поступающие в отдел продаж объекта. Главным образом потому, что предмет покупки всё ещё непонятен для покупателей — это и не жильё, и не коммерческая недвижимость.

Напомним, в качестве управляющей компании на объектах Salut! и Docklands выбрана компания «МТЛ», в портфеле которой уже 4 комплекса апартаментов.

По словам Карины Султанбековой, управляющей комплексом апартаментов YE’S компании удалось сдержать данные на этапе продаж обещания по тарифам на услуги управляющей компании. Однако, не исключён их рост в случае изменений официальных городских тарифов на электроэнергию.

Г-жа Султанбекова согласилась с мнением Андрея Лушникова, о том, что главное для управляющей компании грамотно и своевременно донести до собственника из чего складывается стоимость и почему она меняется, в таком случае проблем с платежами не возникнет.

Дмитрий Ханжин, генеральный директор Управляющей компании МТЛ поделился опытом расчёта стоимости услуг обслуживания апартаментов и их оптимизации.

По словам г-на Ханжина, расчёт для каждого проекта проводится индивидуально, по традиционному для нашей компании технологии Проекта управления. Вообще, УК желательно участвовать на всех стадиях появления объекта (желательно от проектирования) — ведь основная задача УК не обмануть ожидания Собственника в плане «справедливой цены» и заявляемого качества. Поэтому важно, чтобы оптимизация не превратилась в экономию, влекущую за собой снижения качества или сокращения предоставляемых услуг.

Из практики, например УК МТЛ были произведены все расчёты по стоимости будущей эксплуатации апартаментов AVENUE-APART, итоговая цифра составила 80 руб/кв.м. Она практически равняется стоимости эксплуатации квартиры в доме комфорт-класса, несмотря на то что тарифы для нежилых помещений выше.

Достаточно низкая стоимость эксплуатации по комплексу AVENUE-APART связана с объединением управления и обслуживания с БЦ «Авеню», а также традиционные методы оптимизации — совмещение функций, например охраны и диспетчеризации и др. При укрупнении любого объекта у профессиональной УК затраты на эксплуатацию должны снижаться. Например, с запуском 2-й очереди комплекса апартаментов Salut! стоимость обслуживания УК МТЛ сможет снизить на 6%.

Говоря об организации инфраструктуры комплекса и наборе предоставляемых сервисов на объекте, участники отметили важность соблюдения интересов инвесторов и арендаторов. По словам Георгия Рыкова, в апартаментах следует особое внимание уделить сервисам, направленным на удовлетворение нужд будущих арендаторов комплекса — прежде всего это неженатые молодые люди или семьи без детей, для которых важно наличие общественных зон, таких как, например, ресторан, а также химчистка и т.п. При этом г-н Рыков рекомендует именно сдавать коммерческие помещения в аренду, а не продавать. Поскольку при продаже контроль над будущей функцией помещения теряется и велика вероятность не выполнить обещания, данные инвесторам на этапе продажи. И как следствие, может произойти снижение привлекательности комплекса для будущих арендаторов.

Олег Манов, руководитель мастерской ФУТУРА Архитектс поделился с участниками международным опытом, который можно использовать в России. Привёл в пример ставший популярным на западе формат Сити-сэндвич, в котором первые этажи отведены под деловую функцию, а этажи выше занимают жильё или апартаменты.

Возвращаясь к вопросу потребительских предпочтений, Вадим Заяц, генеральный директор компании ЛИИС поделился с участниками результатами исследования о предпочтениях в сфере современных технологий, в частности системы «Умный дом», которую компания ЛИИС активно реализует в партнёрстве с застройщиками Петербурга.

Согласно полученным компанией ЛИИС данным, наибольшим спросом среди покупателей пользуются следующие функции системы: автоматическое снятие показаний счётчиков воды и электричества, выключатели рядом с кроватью, выключение всего света в доме одной кнопкой, управление всеми системами с одного устройства.

Участники также затронули вопрос о конкуренции между апартаментами и гостиницами.

Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор «Хоспитэлити Менеджмент» поделился своим мнением относительно влияния рынка апартаментов на отельеров Петербурга. По прогнозам г-на Андерсон-Бунтза в ближайшие 3-4 года отельерам не стоит бояться конкуренции со стороны апартаментов.

Ангелина Егорова, генеральный директор «Внешстройпроект» согласилась с прогнозами г-на Андерсон-Бунтза, по её мнению о конкуренции сейчас говорить рано, в т.ч. добавила, что из-за небольшого предложения формата Апарт-отели в общем объёме гостиничного сегмента (порядка 2-4%).

Ангелина Егорова также анонсировала новый проект апарт-отеля «Берег», к реализации которого в настоящий момент приступила компания. Комплекс расположится в непосредственной близости к одноимённому бизнес-центру. Будет рассчитан на активную деловую аудиторию, 25-35 лет, для которых важна близость к объектам делового назначения. Апарт-отель будет рассчитан на 500 номеров. В составе проекта будет также новый бизнес-центр на 45 000 кВ.м.

В заключении мероприятия представители банков: Екатерина Первушина, руководитель отдела по работе с ключевыми клиентами Сбербанка, Максим Григорьев, заместитель директора Ак Барс Банка и Виктория Заливина, руководитель группы продаж Банк Delta Credit поделились с участниками планами по реализации программ ипотечного кредитования покупателей апартаментов, заверив представителей застройщиков, что повышать ранее заявленные ставки они не планируют. У Ак Барс Банка как и у Delta Credit ставка по ипотечным кредитам для апартаментов составляет 14-18%, Сбербанк в сентябре 2014 года запустил программу ипотечного кредитования для сегмента апартаменты по ставке от 12-17%.

Об альтернативном банковскому кредитованию инструменте привлечения финансирования в проекты апартаментов рассказала Наталья Сухарева, исполнительный директор компании УК «Свиньин и Партнёры». По словам г-жи Сухаревой использование механизма ЗПИФН для инвестирования в апартаменты позволяет частному инвестору стать участником инвестиционного проекта — посредством приобретения инвестиционного пая ЗПИФН и получать доход от сдачи недвижимого имущества в аренду при относительно небольшой сумме инвестирования, которая ввиду ситуации на рынке, в т.ч. удорожания процентных ставок по ипотечному кредитованию, может быть не достаточна для самостоятельного приобретения инвестором объекта недвижимости.

Фонд может быть сформирован при имуществе не менее 25 млн. руб. и на срок не менее 3 лет, далее по решению пайщиков срок действия Фонда может быть продлён на любой срок.

Все участники сошлись во мнении, что на успешность проектов будут влиять, прежде всего, инфраструктура самого комплекса и состав предлагаемых услуг, профессионализм управляющей компании и репутация застройщика. В целом участники завтрака позитивно смотрят на будущее рынка апартаментов в Петербурге, не отрицая при этом сложностей, которые могут возникнуть при реализации новых проектов в связи со сложной экономической ситуацией в стране. Однако профессионализм и опыт, полученные в ходе реализации первых проектов помогут несмотря ни на что дать рынку качественные и успешные проекты.