Недвижимость в апарт-отелях Петербурга приобретает все большую популярность среди покупателей. Полноценным жильем такие объекты назвать нельзя, зато стоят они как минимум на 15% дешевле обычных квартир.

Апарт-отели – продукт для петербургского рынка относительно новый: пока что в городе строят лишь три подобных объекта (см. таблицу). Но, как утверждают девелоперы, спрос на «квартиры» в них увеличивается с каждым месяцем и потому число таких проектов будет только расти. Покупателей привлекает невысокая цена недвижимости и наличие дополнительной инфраструктуры в апарт-отелях. Но у такого «псевдожилья» есть свои недостатки – и весьма существенные.

Гостиничное жилье
Строительство апарт-отелей стало закономерной реакцией девелоперов на обострившийся в Петербурге дефицит участков под жилищное строительство. Новый тип недвижимости позволяет успешно осваивать общественно-деловые зоны, где запрещено возводить жилье, а торговые комплексы или бизнес-центры строить нерентабельно. «Земля под апарт-отели стоит дешевле, нежели под возведение жилых зданий. При этом квартиры являются самым ликвидным и ходовым товаром на рынке недвижимости. А потому застройщики нашли альтернативу и возводят аналоги многоквартирных домов в коммерческих зонах», - рассказывает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Андрей Бойков.

Апарт-отель – это нежилой объект, в этом его главное отличие от многоквартирного дома. При этом, как рассказывает директор департамента консалтинга и аналитики ООО «МИР недвижимости» Илья Логинов, покупателям и арендаторам недвижимости в апарт-отелях предоставляют высокий уровень обслуживания. «В предлагаемых на петербургском рынке вариантах можно приобрести апартаменты с отделкой, сантехникой и даже мебелью. А создаваемые в этих домах сервисные компании будут предлагать услуги по уборке вашего жилья, заказу еды и т.д. В доме обычно предусматривают свою химчистку и прачечную», - говорит Илья Логинов. В идеале инфраструктура апарт-отеля должна включать в себя фитнес-центр, кафе и рестораны, объекты сервиса и торговли.

Процесс покупки и оформления апартамента практически не отличается от приобретения любого другого объекта недвижимости. «Апартаменты в строящихся зданиях продаются в соответствии с №214-ФЗ. После того, как объект завершен, покупатель оформляет право собственности на нежилое помещение. В нем нельзя зарегистрироваться, но можно постоянно проживать – как арендаторам, так и собственникам», - рассказывает заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин.

Готовый бизнес
Девелоперы рассчитывают, что большинство покупателей недвижимости в апарт-отелях будут приобретать ее исключительно для последующей сдачи в аренду.

«Ожидаемая окупаемость такого рода инвестиций составляет 7-8 лет. По нашей информации, интерес к приобретению апартаментов в строящихся проектах проявляют и зарубежные инвестиционные фонды, которые специализируются на выкупе квартир и сдаче их в аренду», - говорит Илья Логинов.

Впрочем, подтвержденной статистики того, для каких именно целей (собственного проживания или сдачи в аренду) приобретают недвижимость в апарт-отелях, пока нет.

Но для частных инвесторов доходность подобного бизнеса представляется сомнительной. Прибыль от сдачи обычных квартир в аренду в среднем составляет 6% годовых от стоимости объекта (за редким исключением – 8%-10%). И это – без учета расходов на амортизацию квартиры (обновление техники, мебели и ремонта в целом). Но при сдаче в наем апартаментов управляющая компания, которая занимается поиском арендаторов и эксплуатацией недвижимости, попросит за свои услуги комиссию (до 10 % от арендной платы). Нужно помнить и про подоходный налог, который собственнику придется заплатить государству – ведь работа с управляющей компанией предполагает «легальную» деятельность на рынке аренды.

Впрочем, девелоперы, реализующие проекты строительства апарт-отелей, уверены, что сдавать апартаменты выгодней, нежели обычные квартиры.

«Думаю, что новый продукт будет гораздо более востребован. Наниматели апартаментов получают больший комфорт, а стоимость аренды обычной квартиры и жилья в апарт-отеле отличается несущественно», - говорит Александр Погодин.

Дешево, но затратно
Как говорит Илья Логинов, представленная на рынке Петербурга недвижимость в строящихся апарт-отелях как минимум на 15% дешевле жилья в многоквартирных домах. А потому многие петербуржцы приобретают апартаменты для собственного проживания. К примеру, в строящемся МФК YE’S на ул. Хошимина, 14 апартамент площадью 34 кв. м с отделкой «под ключ» можно приобрести за 3,4 млн рублей, в то время как в новостройке на Луначарского, 40, которая находится в километре от МФК, цена квартиры площадью 36 кв.м. составляет 4,1 млн – без отделки.

Недостатки апартаментов очевидны – в них нельзя прописаться. Из-за чего у будущих жильцов возникнет ряд проблем. Во-первых, они не смогут бесплатно пользоваться объектами социальной инфраструктуры своего района. Во-вторых, апарт-отель – это нежилой объект, а потому покупатели не смогут получить на него налоговый вычет, использовать для приобретения апартамента средства материнского капитала или государственных субсидий.

А за отопление, электричество и холодное водоснабжение придется платить по «коммерческим» тарифам – почти на треть больше.

Тем не менее, как утверждает Андрей Бойков, объемы продаж в строящихся апарт-отелях Петербурга увеличиваются с каждым месяцем.
Девелоперы говорят, что привлекательность этого формата недвижимости станет еще более очевидной после завершения строительства этих объектов. «На рынке аренды появится новый продукт, который, по нашему мнению, станет более востребованным, нежели обычные квартиры. В мировой практике давно и успешно реализуются проекты коммерческой недвижимости, предусматривающие приобретение апартаментов в частную собственность», – резюмирует Александр Погодин.

Однозначно говорить о том, что новый формат недвижимости приживется на рынке Петербурга, пока преждевременно. Высокие коммунальные тарифы и невозможность зарегистрироваться в апартаментах могут свести на нет очевидные преимущества такого «жилья» – низкую стоимость квадратного метра и комфорт.

Строящиеся апарт-отели Петербурга:

Источник: БН.РУ